Có 1 tỷ đồng, mua nhà ở đâu tại Tp.HCM nhà tân phú ?

Hiện nay đa số người mua nhà, đặc biệt người trẻ chỉ có tầm tài chính khoảng 1 tỉ đồng trở lại. Thậm chí với những người mua nhà ở thực đây là gia tài tích lũy khá vất vả mới có được. Chọn mua BĐS như thế nào cho hợp lý, mà không phải gồng gánh nợ nần cũng là cách phải cân chỉnh kỹ càng nhà tân phú.

Theo ghi nhận, nhiều người có tích lũy 1 tỉ đồng (chưa vay ngân hàng) nghĩ đến việc mua nhà ở hoặc đầu tư BĐS với số vốn này. Thế nhưng, rõ ràng với số tiền 1 tỉ đồng, hiện nay người mua khó mua được BĐS tại Tp.HCM hoặc khu vực ven lân cận, nếu không dùng đến đòn bẩy tài chính ngân hàng. Trong khi sự lựa chọn ở "vùng sâu, vùng xa" vẫn còn nhưng lại phụ thuộc vào thời gian đầu tư của NĐT nhà tân phú.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho rằng, với số vốn nhàn rỗi 1 tỉ đồng (không bao gồm các nguồn khác) thì ngoài đầu tư căn hộ giá rẻ (căn hộ hình thành trong tương lai) sẽ không đầu tư được ở phân khúc nào. Mua một căn hộ hình thành trong tương lai ở khu ven Tp.HCM hoặc lân cận TP, đóng đến khi hết số tiền 1 tỉ, rao bán chênh, lúc đó có thể lời 100-200 triệu đồng. Đó cũng là một cơ hội đầu tư.

Tiếp đến, đối tượng có 1 tỉ nhưng có khả năng đi vay rất tốt. Tức 2 vợ chồng có thu nhập rơi vào khoảng 50-60 triệu đồng/tháng thì có thể vay được 1.5 tỉ đồng ngân hàng nhà tân phú. Với thu nhập như vậy trừ bớt tiền chi phí sinh hoạt đi khoảng 50% thu nhập, số còn lại sẽ dành cho việc trả nợ ngân hàng (thời gian vay tầm 15-20 năm). Như vậy, có sẵn 1 tỉ, vay thêm 1.5 tỉ là 2.5 tỉ đồng thì cũng theo ông Phúc, người mua cũng chỉ lựa chọn được căn hộ ven Tp.HCM để mua ở/đầu tư hoặc đất nền khu xa xa như Bình Chánh, Củ Chi, Bình Dương, Đồng Nai. Tuy nhiên, ông Phúc khuyến cáo, người mua lựa đất nền cần hết sức kỹ càng, chủ đầu tư uy tín.

Hiện nay đa số người mua nhà, đặc biệt người trẻ chỉ có tầm tài chính khoảng 1 tỉ đồng trở lại. Tìm kiếm căn hộ hình thành trong tương lai là một giải pháp

"Còn với số tiền 1 tỉ đồng, đi mua đất nền ở khu vực xa xôi thì cơ hội có thể 50/50, phải đầu tư trong dài hạn thì mới đem lại biên lợi nhuận như kì vọng", ông Phúc nhấn mạnh.

Theo ông Phúc, hiện nay có những dự án giãn lịch thanh toán thì chỉ cần số tiền 500 triệu đến 1 tỉ là có thể mua được căn hộ hình thành trong tương lai tại khu lân cận Tp.HCM. Chẳng hạn, trong vòng 6 tháng đến 1 năm, người mua đóng khoảng 20-30% giá trị căn hộ (khoảng 500-600 triệu đồng, tùy dự án) thì nếu bán ra NĐT cũng có thể lời tầm 100 triệu đồng nhà tân phú.

Còn nếu mua ở thực, thì theo ông Phúc như cách ở trên phải có thu nhập ổn định với mức 40-60 triệu đồng/tháng thì hãy nên vay ngân hàng với số tiền từ 1 tỉ đồng trở lên.

Trong đó, chỉ nên  dành tối đa 50% thu nhập để trả nợ cho căn nhà và vay thì cũng chỉ nên vay tối đa 50% giá trị căn nhà, không nên vay quá dễ bị ngợp. Đặc biệt, trong lúc dịch bệnh còn diễn biến phức tạp, nhiều người mua nhà cũng bị ảnh hưởng thu nhập, tốt nhất nên cố gắng hạn chế vay càng ít càng tốt nhà tân phú.

Bên cạnh đó, phân tích về việc đi thuê nhà, đem 1 tỉ đồng đi đầu tư rồi tích lũy dần mua nhà sau, ông Phúc cho rằng, đó cũng là một giải pháp hay. Thế nhưng, người mua cũng phải cân chỉnh cho kỹ càng.

Chẳng hạn, nếu xác định đầu tư trong một năm. Một năm như vậy, người mua phải đi thuê nhà, giả sử một căn hộ giá 7 triệu/tháng, một năm thuê nhà hết khoảng 84 triệu đồng. Có 1 tỉ mua căn hộ đầu tư, một năm người mua có thể lời 200 triệu đồng. Thế nhưng, đem tiền lời đó trừ 84 triệu tiền thuê nhà, thì người mua còn lời tầm hơn 100 triệu.

Tuy vậy, khi bán căn nhà đó đi rồi để tìm mua căn khác chắc chắn giá cả sẽ tăng lên, thậm chí phải bù tiền để mua căn hộ khác để đầu tư. Như vậy, tính đi tính lại giải pháp này chưa hẳn là thông minh, hợp lý.

"Vì thế, tôi vẫn khuyên người mua nhà nên liều để mua nhà, vì giá nhà đất sẽ không bao giờ giảm. Khi mua căn nhà để ở đó cũng là khoản đầu tư 2 trong 1", ông Phúc chia sẻ.

Vì sao mặt bằng phố cổ ế ẩm còn các khu vực khác vẫn đắt hàng nhà tân phú?

Các khu phố cổ, phố cũ của Hà Nội vẫn là “mảnh đất vàng” của dịch vụ thương mại nay trở nên ế ẩm, trong khi đó mặt bằng kinh doanh các quận huyện vẫn đắt khách nhà tân phú.

Giá thuê mặt bằng tại khu vực phố cổ Hà Nội luôn ở mức cao, từ vài chục tới hàng trăm triệu đồng. Ở một số vị trí đắc địa như quanh hồ Hoàn Kiếm, hàng Đào, hàng Bạc, hàng Mã… chủ nhà còn có thể lựa chọn khách thuê nhà tân phú.

Nhưng nay tại các khu phố cổ, phố cũ của Hà Nội xuất hiện hàng loạt biển hiệu cho thuê cửa hàng với diện tích lớn nhỏ khác nhau.

Dịch bệnh kéo dài đã khiến tình hình kinh doanh, dịch vụ giảm sút, nhiều khách thuê đã phải trả mặt bằng, kéo theo đó là tỷ lệ mặt bằng trống tại các trung tâm thương mại và các vị trí đắc địa như phố cổ gia tăng rõ rệt.

Nhiều nhà mặt tiền ở các khu phố cổ Hà Nội đóng cửa vì không có khách thuê.

Theo số liệu của Savills Việt Nam, có khoảng 50% đơn vị bán lẻ có mức doanh thu sụt giảm trên 50% trong và sau giai đoạn Covid-19 bùng phát đợt 1 nhà tân phú. Bên cạnh đó, đại dịch cũng đã tác động đến thu nhập cũng như tâm lý tiêu dùng của khách hàng, nguồn cầu ở hầu hết các mặt hàng bán lẻ đều giảm, các công ty và đơn vị bán lẻ hiện không thể tiếp tục kế hoạch mở rộng quy mô.

Tiếp đến những ảnh hưởng của dịch đợt cuối tháng 7 khiến mặt bằng bán lẻ khu phố cổ Hà Nội nhiều tháng qua đã ế ẩm lại chẳng ai thuê, vị trí "vàng" có thể giảm tương đương 30-40% nhưng vẫn không cải thiện được tình thế.

Anh Thiện một chủ nhà trên phố Gia Ngư (quận Hoàn Kiếm, Hà Nội) cho biết, trước đây gia đình cho thuê tầng 1 làm shop đồ lưu niệm, tuy nhiên từ tháng 4 tới nay, khách thuê đã trả mặt bằng không có người tới hỏi thuê luôn chưa nói đến giá cả nhà tân phú.

“Khu phố cổ Hà Nội thương mại chủ yếu phục vụ khách du lịch, từ đầu năm tới nay dịch bệnh khách du lịch không có thì không cơ sở nào kinh doanh có lãi cả. Chỉ khi dịch bệnh qua đi, hoạt động du lịch đón khách trong nước và quốc tế trở lại thì mới hồi phục được” - anh Thiện nói.

Không ít khách sạn ở khu trung tâm Hà Nội đóng cửa hoặc tranh thủ sửa chữa.

Trái ngược với tình trạng ế ẩm ở khu phố cổ, phố cũ của Hà Nội, các quận khác như Hai Bà Trưng, Đống Đa, Cầu Giấy… mặt bằng vẫn được các cơ sở kinh doanh tìm kiếm.

Anh Nguyễn Dũng một môi giới bất động sản cho biết, vừa giới thiệu được 3 khách thuê mặt bằng khu vực Bách Khoa (Hai Bà Trưng, Hà Nội). Các cửa hàng, mặt bằng kinh doanh nhất là những nơi có diện tích vừa phải vẫn thường xuyên được tìm kiếm và khách vẫn có nhu cầu thuê nhưng không phải khu trung tâm, đất vàng của Hà Nội nhà tân phú.

“Khách thuê đa phần là dịch vụ ăn uống hay bán các mặt hàng phục vụ đời sống nên họ thuê ở các quận khu vực đông dân cư tập trung của Hà Nội, nhiều cơ sơ kinh doanh, trường học chứ không tìm kiếm mặt bằng trên phố lớn trung tâm hay quanh hồ Hoàn Kiếm” - anh Dũng chia sẻ.

Nhiều nhà treo biển cho thuê nhưng lâu nay vẫn không có khách tới hỏi.

Theo ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, dịch bệnh khiến mặt bằng kinh doanh bán lẻ là phân khúc chịu ảnh hưởng và giảm sút rõ. Cùng với khu vực kinh doanh lưu trú, dịch vụ thương mại cũng chịu ảnh hưởng nặng nề đặc biết là khu vực trung tâm phố cổ Hà Nội.

“Dịch Covid-19 khiến ngành du lịch thiệt hại nặng nề và trực tiếp. Các cơ sở kinh doanh lưu trú, kèm với đó là cơ sở dịch vụ phục vụ du khách sẽ không tránh khỏi ảnh hưởng. Không có khách du lịch thì khách sạn đóng cửa, cửa hàng lưu niệm, dịch vụ ăn uống không thể kinh doanh được.

Đối tượng kinh doanh của các cửa hàng ở phố cổ Hà Nội là du khách thế nên mặt bằng trống tăng lên là điều bình thường, khi ngành du lịch hoạt động bình thường mặt bằng này sẽ được lấp đầy trở lại” - ông Điệp cho biết.

Khách hàng cần cẩn trọng trong hợp đồng mua bán nhà nhà tân phú

Khi nhận Hợp đồng mua bán căn hộ, khách hàng chỉ để ý qua loa phần quyền lợi, nghĩa vụ của các bên và không để ý kỹ đến các điều khoản chỉ khi tranh chấp xảy ra mới biết mình thiếu căn cứ pháp lý nhà tân phú. 

Theo Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010 quy định: Khách hàng "mua bán căn hộ chung cư" phải đăng ký qua "hợp đồng mẫu" và hợp đồng này phải được chủ đầu tư đăng ký với Sở Công thương nhà tân phú.

Cư dân căng băng rôn yêu cầu chủ đầu tư trả sổ hồng tại dự án VP6 Bán đảo Linh Đàm

Tuy nhiên, hiện nay có rất nhiều dự án được chủ đầu tư "ban hành", giao kết bằng hợp đồng riêng, gồm các điều khoản lỏng lẻo được nêu chung chung, thiếu căn cứ pháp lý, chỉ khi tranh chấp xảy ra thì khách hàng mới nhận ra mình chính là người thua thiệt nhà tân phú.

 Sơ hở tại các điều khoản

Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định và yêu cầu rất rõ nội dung hợp đồng theo mẫu trong lĩnh vực mua bán căn hộ hình thành trong tương lai. Với các hợp đồng mẫu đăng ký với cơ quan quản lý chuyên ngành cũng yêu cầu rõ điều kiện phải có văn bản của Sở Xây dựng địa phương đồng ý mới được ký kết với người mua nhà nhà tân phú.

Tuy nhiên, theo thông tin từ Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng có thể thấy, từ thời điểm công bố hợp đồng theo mẫu năm 2018 đến nay, số lượng chủ đầu tư đăng ký rất ít so với số lượng dự án bất động sản mở bán.

Qua đó cho thấy có rất nhiều dự án không đăng ký hồ sơ theo hợp đồng mẫu, điều này cũng chính là nguyên do gây ra các cuộc biểu tình, treo băng rôn phản đối, thậm chí kiện cáo chủ đầu tư xảy ra tại nhiều chung cư trên cả nước.

Đây cũng là điều sơ hở trong các điều khoản cam kết của hợp đồng khiến khách hàng mất lợi thế khi kiện cáo chủ đầu tư ra toà dân sự. Bởi với những bản hợp đồng tự thảo của của chủ đầu tư, lợi thế sẽ nghiêng nhiều về bên chủ đầu tư và căn cứ pháp lý sẽ đuối hơn với khách hàng ở mục điều khoản quy định quyền lợi của khách hàng trong hợp đồng mua bán nhà đất nhà tân phú.

Theo ông Lê Trần Kiên – Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, có 12 loại tranh chấp, khiếu nại trong công tác quản lý, vận hành nhà chung cư gồm: Quyền sở hữu, quyền sử dụng chung, bàn giao phí bảo trì, công tác quản lý vận hành chung cư, hoạt động ban quản trị chung cư...

Trong đó có các trường hợp đáng tiếc xảy ra như: Chủ đầu tư, xây dựng không phép; sai phép; hoặc tự ý chuyển đổi công năng một số hạng mục, dẫn tới vi phạm nghiêm trọng về thiết kế xây dựng khiến công trình bị điều tra, ách tắc và chủ đầu tư trậm trễ trong vệc bàn giao sổ hồng cho người mua nhà.

Khách hàng chịu thiệt thòi

Chẳng hạn như trường hợp treo băng rôn phản đối chủ đầu tư, yêu cầu cấp sổ hồng đã xảy ra tại hàng chục toà chung cư ở khu HH và VP6 Bán đảo Linh Đàm, phường Hoàng Liệt. Đây là những dự án đã giao nhà cho khách hàng đi vào sử dụng 5 năm nay nhưng hiện tại vẫn bị "treo" sổ hồng.

Đáng chú ý, chủ đầu tư của các dự án trên cùng một lúc đã vi phạm liên tiếp nhiều hạng mục xây dựng khiến khách hàng chịu thiệt thòi khi yêu cầu về các quyền lợi đã ký kết trong hợp đồng.

Khách hàng khi mua nhà không để ý kỹ tới các điều khoản trong hợp đồng. Chỉ đến khi xảy ra tranh chấp, rà soát lại mới thấy những điểm khúc mắc

Chị Hương - Chủ căn hộ thuộc chung cư VP6, Phường Hoàng Liệt thừa nhận, khi mua nhà không để ý kỹ tới các điều khoản trong hợp đồng. Chỉ đến khi xảy ra tranh chấp lúc bàn giao, tham khảo ý kiến luật sư rà soát lại mới thấy những điểm khúc mắc trong hợp đồng. Đặc biệt có một số trường hợp được hiểu như tình trạng "bẫy câu chữ" xuất hiện ở mục quyền và nghĩa vụ của bên B (bên khách hàng) phổ biến với các quy định được nêu chung chung không rõ ràng.

Cụ thể như tại điểm a khoản 5 Điều 2 Hồ sơ Hợp đồng mua bán căn hộ tại Toà nhà chung cư VP6 Linh Đàm có quy định: "Sau khi hoàn thành công trình đưa vào sử dụng, trong vòng 10 ngày kể từ ngày nhận thông báo của bên A, Bên B thanh toán toàn bộ giá trị còn lại của hợp đồng, đồng thời theo thông báo của Bên A, Bên B nộp các khoản thuế, phí, lệ phí, các chi phí khác và kinh phí bảo trì tương ứng 2% tổng giá bán căn hộ theo quy định để nhận nhà và làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở. Bên A sẽ bàn giao nhà cho Bên B".

"Vì quy định trong hợp đồng nên rất nhiều khách hàng đã nộp 2% phí bảo trì ngay sau khi nhận nhà để cho chủ đầu tư để được cấp sổ. Thế nhưng hạn cấp sổ đỏ là bao nhiêu ngày kể từ ngày thông báo thì không thấy chủ đầu tư nêu trong hợp đồng. Thậm chí đến nay đã 5 năm kể từ ngày nhận nhà, hàng nghìn người mua nhà không biết đến khi nào mới được cấp sổ hồng" - Chị Hương cho biết.

Để tránh khỏi các dự án chậm bàn giao sổ, luật sư Nguyễn Hồng Bách khuyến cáo người dân nên cân nhắc thật kỹ lưỡng, khảo sát thông tin từ những người đang sinh sống ở dự án đó, hoặc tham khảo thông tin từ các luật sư để nắm rõ các quy định của pháp luật trước khi quyết định mua căn hộ.

Người mua nhà cần gặp trực tiếp chủ đầu tư hoặc đơn vị được chủ đầu tư ủy quyền để nắm bắt về thông tin dự án cũng như các giấy tờ về mặt pháp lý và tiến độ của dự án. Ngoài ra, người mua nhà nên lựa chọn các chủ đầu tư có uy tín trên thị trường bất động sản, thực hiện giao dịch trực tiếp với chủ đầu tư và các giao dịch này nên được thực hiện tại Văn phòng công chứng để hạn chế các rủi ro có thể xảy ra.

Thị trường bất động sản đã chạm đáy chưa nhà tân phú?

Thực tế, thị trường đang ngày càng khó khăn, giao dịch giảm mạnh. Nhiều giao dịch mua bán nhà đóng tiền theo tiến độ đã được xác lập cũng gặp khó do khách hàng khó khăn về dòng tiền nhà tân phú.

Một nhà đầu tư (NĐT) lâu năm phân tích, trong lĩnh vực BĐS, một căn hộ dự kiến NĐT bỏ vốn có giá trị 3 tỉ đồng. Nhưng khi giá giảm 20%, tức còn khoảng 2,4 tỉ đồng, NĐT lại quan niệm cho rằng vùng xác định bỏ vốn là 2,1 tỉ. Mức giá bán không đổi mà cơ hội sinh lời lớn, NĐT buộc phải xuống tiền. Điều này có nghĩa, đáy là khái niệm trừu tượng và mang tính cảm quan nhà tân phú.

Thế nên, tùy phân khúc, tùy sản phẩm mà NĐT cần tham khảo, nghiên cứu và tính toán phù hợp với tài chính cũng như cơ hội.

Thực tế, thị trường đang ngày càng khó khăn, giao dịch giảm mạnh. Nhiều giao dịch mua bán nhà đóng tiền theo tiến độ đã được xác lập cũng gặp khó do khách hàng khó khăn về dòng tiền. Trong trường hợp dịch Covid-19 kéo dài, trong tương lai gần sẽ xuất hiện xu hướng cắt lỗ từ nhà đầu tư mua chung cư để cho thuê, hoặc không có tiềm lực tài chính dài hạn nhà tân phú.

Để ứng phó, nhiều DN BĐS buộc phải đưa ra giải pháp tái cơ cấu danh mục đầu tư, tiết kiệm chi phí, hoặc chấp nhận giảm giá để bán được hàng, giữ dòng tiền. Tuy nhiên, đây chỉ là giải pháp tạm thời nhà tân phú.

Lúc thị trường khó khăn đã xuất hiện tâm lý bắt đáy. Một vài ý kiến cho rằng trong 4-6 tháng tới sẽ là cơ hội để các NĐT có tiềm lực bắt đáy thị trường BĐS.

Nhiều người mua trong tâm lý chờ bắt đáy

Thực tế thì tâm lý bắt đáy xuất hiện ngay ở thời điểm thị trường đình trệ trước sự bùng phát của dịch Covid-19 từ tháng 2/2020. Tuy nhiên, diễn biến thị trường lại ghi nhận chiều hướng ngược lại, đó là mức giá không giảm nhà tân phú. Mặt khác, nhiều nghiên cứu chỉ ra giá BĐS lại có xu hướng gia tăng (ở thị trường sơ cấp - hàng hóa chủ đầu tư bán ra), ở chiều ngược lại sản phẩm trên thị trường thứ cấp (mua đi bán lại của người dân) lại có xu hướng giảm giá. Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy giá bán nhà ở trên thị trường không có xu hướng giảm, vẫn tăng so với cuối năm 2019.

Cụ thể, tại Hà Nội, giá căn hộ chung cư tăng khoảng 0,16% so với quý I/2020 (trong đó đối với phân khúc căn hộ cao cấp giá giảm khoảng 0,27%, căn hộ trung cấp giá tăng khoảng 0,51%, căn hộ bình dân giá tăng khoảng 0,77%). Đối với nhà ở riêng lẻ giá tăng khoảng 0,01% so với quý I/2020.

Trong khi đó, tại TP.HCM, giá căn hộ chung cư tăng khoảng 0,25% so với quý I/2020 (trong đó đối với phân khúc căn hộ cao cấp giá tăng khoảng 0,04%, căn hộ trung cấp giá tăng khoảng 0,64%, căn hộ bình dân giá tăng khoảng 0,94%). Đối với nhà ở riêng lẻ giá tăng khoảng 0,15% so với quý I/2020.

Đối với bất động sản công nghiệp, giá thuê bất động sản công nghiệp tăng khoảng 9% so với cùng kỳ năm trước. Bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng mới mở bán rất ít, giá bất động sản du lịch vẫn không thay đổi so với năm 2019.

Thực tiễn này cho thấy, việc bắt đáy không phải là bài toán dễ dàng. Muốn đầu tư sinh lời, nhà đầu tư cần phải tìm kiếm cơ hội mới trong bối cảnh thị trường đang có nhiều biến động.

Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia BĐS từng cho rằng, dò đáy của thị trường luôn là bài toán hóc búa. Đáp án rõ ràng nhất chỉ có thể chờ đến khi kết thúc chu kỳ khủng hoảng mới có đầy đủ cơ sở xác định giá đáy. Hiện nay, thị trường địa ốc có bị đánh giá là khủng hoảng hay không và đâu là điểm bắt đầu của chu kỳ suy thoái vẫn còn là dấu hỏi lớn.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội môi giới BĐS Việt Nam nhận định, những tháng gần đây, do chịu ảnh hưởng từ dịch Covid-19 nên lượng giao dịch trên thị trường không nhiều nhưng cũng chưa cho thấy đáy của nó. Các dự án chưa đến mức độ phải hạ giá, cũng chưa có doanh nghiệp nào công bố hạ giá. Chịu tác động nặng nề nhất và có khả năng phải hạ giá có lẽ là BĐS cao cấp và hàng tồn ở năm trước nhưng lúc này do chưa có giao dịch nên các doanh nghiệp cũng chưa đưa ra chính sách giảm giá.

Do đó, có thể khẳng định rằng, hiện nay thị trường chưa xuất hiện đáy. Hiện tượng các NĐT chuẩn bị tiền mặt để mua vào những sản phẩm giá tốt có chăng chỉ xảy ra đối với các trường hợp đầu cơ do chịu áp lực trả lãi ngân hàng mới buộc phải bán cắt lỗ, hoặc ở các sản phẩm do hệ thống ngân hàng xử lý những doanh nghiệp nợ quá hạn.

Cùng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho biết, rất ít doanh nghiệp BĐS giảm giá BĐS trong bối cảnh dịch Covid-19. Hiện chỉ có lác đác một số chủ đầu tư ở TP.HCM và Hà Nội giảm giá một cách nhỏ giọt để kích cầu những dự án lớn khó khăn về đầu ra, tuy nhiên, đây không phải là xu hướng đại trà, tạo thành một trào lưu giảm giá trên thị trường.

Về lo ngại thị trường BĐS sẽ lặp lại kịch bản đổ vỡ như những năm 2011-2013, TS. Đinh Thế Hiển - Chuyên gia Kinh tế đánh giá điều này sẽ khó xảy ra. Ông Hiển phân tích, BĐS có chu kỳ phát triển 5 năm. Hiện BĐS đã bước sang chu kỳ mới 2014-2019 và có tăng trưởng nóng sau giai đoạn khủng hoảng chạm đáy 2011-2013. Mặt bằng giá BĐS đã tăng mạnh và Ngân hàng Nhà nước đã siết chặt tín dụng vào lĩnh vực BĐS. Cuối chu kỳ tăng trưởng rơi vào cuối năm 2019. Dịch Covid-19 chỉ là giọt nước tràn ly. Giai đoạn này, doanh nghiệp BĐS có thể yếu đi nhưng có thể tự phục hồi. Do đó, không nên quá bi quan về một kịch bản xấu.

Nhà cho người trẻ phải chất lượng, không gian sống tối ưu nhà tân phú

Làm căn hộ hướng đến khách hàng trẻ tuổi đòi hỏi chủ đầu tư phải nỗ lực để vừa cung cấp một sản phẩm chất lượng cao mà giá thành lại hợp lý nhà tân phú.

Căn hộ Bcons ưu tiêu sử dụng vật liệu chất lượng

Người trẻ ngày nay khá bận rộn cho nên họ yêu cầu một nơi ở phải chất lượng cao và đầy đủ tiện ích để vừa làm nơi an cư vừa là nơi tái tạo sức lao động sau một ngày làm việc. Theo đó, tiêu chí đi mua nhà của người trẻ ngày càng đặt ra cho các chủ đầu tư đáp ứng ngày càng cao hơn nhà tân phú.

Đại diện Bcons, đơn vị phát triển dự án khu căn hộ Bcons Bee cho biết, khi chọn phân khúc nhà ở dành cho người trẻ dù dự án quy mô lớn hay nhỏ thì Bcons vẫn chủ trương cung cấp đầy đủ các tiện ích phục vụ đời sống tinh thần tại chỗ cho cư dân. Còn lại, đối với sản phẩm căn hộ sẽ là giá vừa tầm tay nhưng chất lượng cao.

Như phân tích của người làm xây dựng, kết cấu phần thô của các công trình dù phân khúc cao cấp hay bình dân thì cũng đều phải tuân thủ đúng quy chuẩn trong xây dựng của pháp luật. Phần giá trị căn hộ cao hay thấp là do phần nội thất quyết định nhà tân phú. Tuy nhiên, với sự am hiểu và kiến thức rộng của người trẻ hiện nay thì các yêu cầu của một căn hộ không thể xuề xoà, vật tư trang thiết bị nội thất phải chất lượng cao.

Như chia sẻ của Bcons, để đảm bảo yếu tố chất lượng cho dự án điều cần nói tới trước tiên là chọn vật liệu. Bởi, chất lượng của vật liệu sẽ quyết định chất lượng của công trình. Theo đó, toàn bộ sắt, thép sử dụng trong xây dựng các dự án khu căn hộ Bcons đều là sản phẩm của Pomina và Việt Nhật. Ngay đến hạng mục hệ thống cấp nước và xả cho căn hộ cũng phải đảm bảo tiêu chí chất lượng cao. Cụ thể, hệ thống ống nhựa dùng trong toà nhà là của công ty nhựa Đồng Nai, việc thi công lắp đặt dưới sự hỗ trợ bằng máy ép nhiệt để đem lại độ bền cao trong quá trình sử dụng nhà tân phú.

Căn hộ Bcons được trang bị sẵn tủ bếp trên, bếp dưới

Hay như về quy định phòng cháy chữa cháy, sự an toàn của cư dân Bcons Bee được đơn vị phát triển dự án đưa ra phương án bảo vệ 3 lớp nhà tân phú. Theo đó, ngoài hệ thống báo cháy tự động được lắp đặt trong căn hộ, công tác phòng cháy còn được thực hiện bằng hệ thống cửa chống cháy vân gỗ sản xuất theo công nghệ của tập đoàn Hisung Hàn Quốc với hơn 30 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực sản xuất và cung cấp giải pháp về cửa. Tiếp đó là, hệ thống dây điện đi ngầm trong căn hộ cũng tuân thủ về chủng loại và tiết diện dây điện theo tiêu chuẩn, cũng như sử dụng sản phẩm của thương hiệu lớn trong ngành.

Luôn hướng đến quyền lợi của khách hàng

Ngoài chất lượng, các dự án khu căn hộ của Bcons công bố trong thời gian qua còn gây bất ngờ cho thị trường khi đơn vị phát triển và đầu tư không ngần ngại "chơi đẹp" với việc trang bị sẵn cho căn hộ một loạt các trang thiết bị, vật dụng không hề thua kém căn hộ cao cấp.

Với mức giá từ 1,25 tỷ như Bcons Bee nhưng các căn hộ đều được lắp sẵn giàn tủ bếp trên và bếp dưới hiện đại, chất lượng cao. Mặt đá bàn bếp là đá thiên nhiên chất lượng cao, màu sắc phù hợp với nhu cầu sử dụng. Phòng ngủ được lót sàn gỗ. Nhà tắm trang bị hẳn phòng tắm kính đứng, thiết bị vệ sinh là sản phẩm của các thương hiệu hàng Việt Nam chất lượng cao. Gạch ốp nền, ốp tường trong căn hộ là sản phẩm của các thương hiệu lớn trong ngành gạch ốp lát ở trong nước sản xuất. Hệ thống cửa lùa bằng nhôm cao cấp sản xuất theo công nghệ của Úc. Toàn bộ các căn hộ đều đã được trang bị sẵn hệ thống ống đồng cho máy lạnh. Vì vậy, cư dân sau khi nhận nhà chỉ cần gắn thiết bị để sử dụng.

Với quan niệm của đơn vị chủ đầu tư là cung cấp cho khách hàng vật dụng gì là phải sử dụng được, tránh tình trạng mọi người nhận nhà xong lại gỡ bỏ đi để làm mới như vậy sẽ rất lãng phí. Vậy cho nên, Bcons rất kỹ lưỡng ngay ở khâu chọn nguyên liệu. Điển hình như giàn tủ bếp, nguyên liệu gỗ là ván MDF lõi xanh chống ẩm của An Cường đạt tiêu chuẩn quốc tế. Như tính toán, việc trang bị sẵn giàn tủ bếp chất lượng cho căn hộ, tức là khách hàng đã tiết kiệm được thêm trên dưới 30 triệu đồng.

Thêm một yếu tố có thể nói là điểm cộng lớn cho căn hộ Bcons Bee là câu chuyện an toàn, an ninh của người dân sinh sống trong khu căn hộ. Cũng như các dự án Bcons khác, khu căn hộ Bcons Bee được trang bị hệ thống thang máy phân tầng bằng thẻ thông minh, điều đó khẳng định sự quan tâm và trách nhiệm của Bcons với khách hàng bằng lớp kiểm soát an ninh 3 lớp gồm vòng bảo vệ, bãi giữ xe và thanh máy.

Thị trường bất động sản đã chạm đáy chưa nhà tân phú?

Thực tế, thị trường đang ngày càng khó khăn, giao dịch giảm mạnh. Nhiều giao dịch mua bán nhà đóng tiền theo tiến độ đã được xác lập cũng gặp khó do khách hàng khó khăn về dòng tiền nhà tân phú.

Một nhà đầu tư (NĐT) lâu năm phân tích, trong lĩnh vực BĐS, một căn hộ dự kiến NĐT bỏ vốn có giá trị 3 tỉ đồng. Nhưng khi giá giảm 20%, tức còn khoảng 2,4 tỉ đồng, NĐT lại quan niệm cho rằng vùng xác định bỏ vốn là 2,1 tỉ. Mức giá bán không đổi mà cơ hội sinh lời lớn, NĐT buộc phải xuống tiền. Điều này có nghĩa, đáy là khái niệm trừu tượng và mang tính cảm quan nhà tân phú.

Thế nên, tùy phân khúc, tùy sản phẩm mà NĐT cần tham khảo, nghiên cứu và tính toán phù hợp với tài chính cũng như cơ hội.

Thực tế, thị trường đang ngày càng khó khăn, giao dịch giảm mạnh. Nhiều giao dịch mua bán nhà đóng tiền theo tiến độ đã được xác lập cũng gặp khó do khách hàng khó khăn về dòng tiền. Trong trường hợp dịch Covid-19 kéo dài, trong tương lai gần sẽ xuất hiện xu hướng cắt lỗ từ nhà đầu tư mua chung cư để cho thuê, hoặc không có tiềm lực tài chính dài hạn nhà tân phú.

Để ứng phó, nhiều DN BĐS buộc phải đưa ra giải pháp tái cơ cấu danh mục đầu tư, tiết kiệm chi phí, hoặc chấp nhận giảm giá để bán được hàng, giữ dòng tiền. Tuy nhiên, đây chỉ là giải pháp tạm thời nhà tân phú.

Lúc thị trường khó khăn đã xuất hiện tâm lý bắt đáy. Một vài ý kiến cho rằng trong 4-6 tháng tới sẽ là cơ hội để các NĐT có tiềm lực bắt đáy thị trường BĐS.

Nhiều người mua trong tâm lý chờ bắt đáy

Thực tế thì tâm lý bắt đáy xuất hiện ngay ở thời điểm thị trường đình trệ trước sự bùng phát của dịch Covid-19 từ tháng 2/2020. Tuy nhiên, diễn biến thị trường lại ghi nhận chiều hướng ngược lại, đó là mức giá không giảm nhà tân phú. Mặt khác, nhiều nghiên cứu chỉ ra giá BĐS lại có xu hướng gia tăng (ở thị trường sơ cấp - hàng hóa chủ đầu tư bán ra), ở chiều ngược lại sản phẩm trên thị trường thứ cấp (mua đi bán lại của người dân) lại có xu hướng giảm giá. Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy giá bán nhà ở trên thị trường không có xu hướng giảm, vẫn tăng so với cuối năm 2019.

Cụ thể, tại Hà Nội, giá căn hộ chung cư tăng khoảng 0,16% so với quý I/2020 (trong đó đối với phân khúc căn hộ cao cấp giá giảm khoảng 0,27%, căn hộ trung cấp giá tăng khoảng 0,51%, căn hộ bình dân giá tăng khoảng 0,77%). Đối với nhà ở riêng lẻ giá tăng khoảng 0,01% so với quý I/2020.

Trong khi đó, tại TP.HCM, giá căn hộ chung cư tăng khoảng 0,25% so với quý I/2020 (trong đó đối với phân khúc căn hộ cao cấp giá tăng khoảng 0,04%, căn hộ trung cấp giá tăng khoảng 0,64%, căn hộ bình dân giá tăng khoảng 0,94%). Đối với nhà ở riêng lẻ giá tăng khoảng 0,15% so với quý I/2020.

Đối với bất động sản công nghiệp, giá thuê bất động sản công nghiệp tăng khoảng 9% so với cùng kỳ năm trước. Bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng mới mở bán rất ít, giá bất động sản du lịch vẫn không thay đổi so với năm 2019.

Thực tiễn này cho thấy, việc bắt đáy không phải là bài toán dễ dàng. Muốn đầu tư sinh lời, nhà đầu tư cần phải tìm kiếm cơ hội mới trong bối cảnh thị trường đang có nhiều biến động.

Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia BĐS từng cho rằng, dò đáy của thị trường luôn là bài toán hóc búa. Đáp án rõ ràng nhất chỉ có thể chờ đến khi kết thúc chu kỳ khủng hoảng mới có đầy đủ cơ sở xác định giá đáy. Hiện nay, thị trường địa ốc có bị đánh giá là khủng hoảng hay không và đâu là điểm bắt đầu của chu kỳ suy thoái vẫn còn là dấu hỏi lớn.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội môi giới BĐS Việt Nam nhận định, những tháng gần đây, do chịu ảnh hưởng từ dịch Covid-19 nên lượng giao dịch trên thị trường không nhiều nhưng cũng chưa cho thấy đáy của nó. Các dự án chưa đến mức độ phải hạ giá, cũng chưa có doanh nghiệp nào công bố hạ giá. Chịu tác động nặng nề nhất và có khả năng phải hạ giá có lẽ là BĐS cao cấp và hàng tồn ở năm trước nhưng lúc này do chưa có giao dịch nên các doanh nghiệp cũng chưa đưa ra chính sách giảm giá.

Do đó, có thể khẳng định rằng, hiện nay thị trường chưa xuất hiện đáy. Hiện tượng các NĐT chuẩn bị tiền mặt để mua vào những sản phẩm giá tốt có chăng chỉ xảy ra đối với các trường hợp đầu cơ do chịu áp lực trả lãi ngân hàng mới buộc phải bán cắt lỗ, hoặc ở các sản phẩm do hệ thống ngân hàng xử lý những doanh nghiệp nợ quá hạn.

Cùng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho biết, rất ít doanh nghiệp BĐS giảm giá BĐS trong bối cảnh dịch Covid-19. Hiện chỉ có lác đác một số chủ đầu tư ở TP.HCM và Hà Nội giảm giá một cách nhỏ giọt để kích cầu những dự án lớn khó khăn về đầu ra, tuy nhiên, đây không phải là xu hướng đại trà, tạo thành một trào lưu giảm giá trên thị trường.

Về lo ngại thị trường BĐS sẽ lặp lại kịch bản đổ vỡ như những năm 2011-2013, TS. Đinh Thế Hiển - Chuyên gia Kinh tế đánh giá điều này sẽ khó xảy ra. Ông Hiển phân tích, BĐS có chu kỳ phát triển 5 năm. Hiện BĐS đã bước sang chu kỳ mới 2014-2019 và có tăng trưởng nóng sau giai đoạn khủng hoảng chạm đáy 2011-2013. Mặt bằng giá BĐS đã tăng mạnh và Ngân hàng Nhà nước đã siết chặt tín dụng vào lĩnh vực BĐS. Cuối chu kỳ tăng trưởng rơi vào cuối năm 2019. Dịch Covid-19 chỉ là giọt nước tràn ly. Giai đoạn này, doanh nghiệp BĐS có thể yếu đi nhưng có thể tự phục hồi. Do đó, không nên quá bi quan về một kịch bản xấu.

Trước lùm xùm yêu cầu khách hàng trả nhà vì mâu thuẫn, Gamuda Land đang lãi lớn với 2 dự án tại Việt Nam

Không cần tới những ồn ào gần đây để tổ hợp dự án Gamuda Việt Nam được chú ý. Trước đó, tổ hợp dự án tại Việt Nam luôn xuất hiện trên báo cáo của Tập đoàn Gamuda Berhad với những lời nhận định "có cánh". Điều này cũng tương đồng với kết quả kinh doanh trong hai năm gần nhất, khi Việt Nam chính là thị trường đóng góp tới 2/3 doanh thu nước ngoài cho tập đoàn của Malaysia nhà tân phú.

Công ty Gamuda Land Việt Nam (Gamuda Land) vừa khiến nhiều khách hàng bất ngờ khi ra văn bản chấm dứt hợp đồng, thu lại nhà liền kề đã bán cho khách tại Dự án Khu đô thị mới C2 Gamuda Garden (Dahlia Homes - ST5), Quận Hoàng Mai - Hà Nội. Sự việc phát sinh từ mâu thuẫn giữa khách hàng và Gamuda Land - chủ đầu tư dự án Gamuda City - từ đầu năm nay liên quan đến các vấn đề về diện tích, hạ tầng, phí đặt cọc khi hoàn thiện căn hộ nhà tân phú.

Tuy nhiên, đây không phải lần đầu các dự án của Gamuda dính tai tiếng và cũng không phải tới nay, tập đoàn này mới thu hút sự chú ý.

Báo cáo thường niên những năm gần đây của Gamuda Berhad nhắc đến Việt Nam là một trong những thị trường trọng tâm của tập đoàn này, đóng góp tới 2/3 doanh thu từ thị trường nước ngoài nhà tân phú.

Kết quả này cũng phần nào tương đồng với số liệu tài chính của Gamuda Land Việt Nam - pháp nhân thực hiện dự án Gamuda City tại Hà Nội và Gamuda Land HCMC - pháp nhân thực hiện dự án Celadon City tại TP HCM nhà tân phú.

Niên độ tài chính 2017-2018, tổng doanh thu của hai công ty này đạt 2.672 tỷ, nhưng đến năm tài chính 2018-2019, con số này tăng mạnh lên 4.273 tỷ đồng khi dự án tại TP HCM bước vào giai đoạn ghi nhận doanh thu. Tổng lợi nhuận cũng tăng vọt từ mức 200 tỷ lên hơn 1.000 tỷ đồng trong năm tài chính gần nhất.

Con số doanh thu và lợi nhuận của hai pháp nhân tại Việt Nam thậm chí còn vượt trội hơn nếu nhìn từ báo cáo của công ty mẹ Gamuda Berhad.

Theo đó, trong năm tài chính 2019 của tập đoàn Malaysia (kết thúc ngày 31/7, so với ngày kết thúc năm tài chính 30/6 của hai doanh nghiệp Việt Nam), doanh thu tại thị trường Việt Nam đạt tới 1,3 tỷ ringit, tương đương hơn 7.500 tỷ đồng. Việt Nam luôn được xếp trong nhóm những thị trường có vai trò quan trọng nhất của tập đoàn này nhà tân phú.

Theo báo cáo thường niên của Gamuda Berhad, cả hai pháp nhân này đều do tập đoàn Malaysia sở hữu 100%, là chủ đầu tư của hai dự án phát triển đô thị quy mô lớn tại Việt Nam là Gamuda City tọa lạc gần công viên Yên Sở, Hà Nội với vốn đầu tư 3,5 tỷ USD từ năm 2007 và dự án Celadon City tại TP.HCM trị giá 1,16 tỷ USD được tập đoàn phát triển từ năm 2010.

Dự án đang chịu tai tiếng gần đây - Gamuda City - có diện tích 474 ha, cách khu vực trung tâm Hà Nội 6 km với các hạng mục công trình gồm Gamuda Central, Gamuda Plaza, Gamuda Gardens, trung tâm thương mại Gamuda City và Gamuda Lakes. Giai đoạn đầu, dự án này phát triển phân khu Gamuda Gardens có quy mô 73 ha, cung cấp hơn 2.100 căn hộ, 2.000 nhà phố, 100 shophouse, 200 căn nhà liền kề và 100 căn biệt thự. Tổng vốn đầu tư của Gamuda Gardens là 850 triệu USD.

Trong một bài viết năm 2017, tờ New Straits Times từng cho biết, sau khi đối mặt với nhiều thách thức tại Việt Nam trong các năm 2013 và 2014, Gamuda Land đã có sự phục hồi mạnh mẽ về doanh số bất động sản khi đạt 125 triệu USD vào năm 2015 và 220 triệu USD trong 2016 tại Việt Nam. Lãnh đạo Gamuda nhận định, thị trường bất động sản của Việt Nam trong giai đoạn đi lên nhờ dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài từ Trung Quốc, Hàn Quốc, Singapore và Malaysia đã tạo ra hàng ngàn việc làm và giúp thu nhập người dân tăng lên.

Thời điểm đó, tập đoàn từ Malaysia cũng đặt rất nhiều kỳ vọng về các dự án bất động sản tại TP HCM và Hà Nội khi đặt mục tiêu doanh thu hàng năm hơn 400 triệu USD kể từ năm tài chính 2019 trở đi.