Dòng tiền đầu tư bất động sản đang trở lại miền Nam

 Sau một năm "dạo chơi" phía Bắc, dòng tiền đầu tư đang trở lại phía Nam, giúp thị trường bất động sản tại đây thêm phần sôi độngcủa dự án The Global City.

Ông Lê Tấn Bình, nhà đầu tư bất động sản Hà Nội, vừa trở lại TP HCM sau gần 3 năm "rời xa". Quyết định này được đưa ra sau khi khảo sát và thấy giá nhà đất ở nhiều thị trường phía Nam đang thấp hơn phía Bắc.

Ông Bình đánh giá, bất động sản TP HCM đang trở lại đường đua sau thời gian đình trệ vì tắc pháp lý. Tiềm năng nhà ở tại đây luôn rất lớn, dư địa phát triển còn nhiều, cả để an cư và cho thuê, có rất nhiều dự án quy mô lớn sắp tái khởi động. Một khi gỡ xong những vướng mắc thủ tục, chu kỳ tăng trưởng mới sẽ bắt đầu.

Với các thị trường vệ tinh, nhà đầu tư này cho biết, giai đoạn 2020-2021 khi còn tham gia cuộc săn đất phía Nam, giá đất nền Bình Dương, Đồng Nai và Bà Rịa- Vũng Tàu tầm 18-30 triệu đồng mỗi m2. Giờ đây, mỗi m2 những khu vực này giá trung bình chỉ còn 16-25 triệu đồng, đất nông nghiệp một phần thổ cư, giá chỉ còn 6-12 triệu đồng dù vị trí không xấu. Còn nhà liền kề, trước đây, ít nhất phải mất 6-8 tỷ đồng mới sở hữu được một trong dự án quy hoạch bài bản, giờ chỉ 4-7 tỷ cho căn ưng ý trong khu đô thị quy mô ở vùng ven dự án The Global City.

Tuy nhiên, lĩnh vực bất động sản vẫn đối diện nhiều khó khăn và đà phục hồi chưa đủ lực tác động mạnh đến ngành xây dựng. Dù có mức tăng trưởng 2,6% trong tháng 1, ngành xây dựng chỉ chiếm 3,2% GRDP của thành phố và đóng góp 1,1% vào mức tăng trưởng chung dự án The Global City.

Trước đó, theo báo cáo của đơn vị này trong năm 2024, thị trường bất động sản thành phố có những dấu hiệu phục hồi với doanh thu đạt hơn 282.000 tỷ đồng, chiếm 60,6% trong doanh thu dịch vụ khác và tăng 7,9% so với năm 2023. Tuy nhiên, ngành này vẫn đối mặt với nhiều thách thức và chỉ đóng góp khoảng 1,1% vào mức tăng trưởng chung của thành phố. Bên cạnh đó, số lượng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tham gia vào thị trường năm qua cũng giảm, khi có 1.362 doanh nghiệp được cấp phép, với tổng vốn đăng ký 47.658 tỷ đồng, giảm 11,6% về cấp phép và giảm 23,3% về vốn.

Riêng khu vực quận 2 cũ, ông Thắng nhìn nhận nơi này sở hữu vị trí đắc địa và được xem như trung tâm mới của TP HCM, quỹ đất hiện rất hạn chế nên các dự án mở bán với mức giá cao vẫn được thị trường chấp nhận. Tương lai, mặt bằng giá các dự án thuộc "khu nhà giàu" TP Thủ Đức sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao, những dự án mới cũng sẽ thiết lập mức giá tương tự, thậm chí cao hơn dự án The Global City.

"Nhiều nhà đầu tư sẽ phải dịch chuyển đến những vị trí sâu hơn bên trong khu vực để tìm mức giá phù hợp, điều này cũng thúc đẩy những địa điểm mới tạo lập mặt bằng giá mới", ông Thắng nhìn nhận.

Doanh thu bất động sản TP HCM đạt gần 23.000 tỷ đồng tháng đầu năm

 Tháng 1, bất động sản ghi nhận doanh thu gần 23.000 tỷ đồng, đóng góp 21,2% tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu của TP HCM dự án The Global City.

Báo cáo từ Cục Thống kê TP HCM cho thấy trong tháng đầu năm, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng ước đạt 107.996 tỷ đồng, tăng 7,5% so với cùng kỳ. Trong đó, doanh thu từ bất động sản ước đạt 22.932 tỷ đồng, chiếm 59% trong doanh thu dịch vụ khác, nhưng giảm 3,3% so với tháng trước.

Dù vậy, bất động sản vẫn đóng góp 21,2% vào tổng mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tiêu dùng, chỉ đứng sau bán lẻ hàng hóa.

Cũng theo Cục Thống kê, thị trường địa ốc bắt đầu có dấu hiệu hồi phục nhờ các chính sách hỗ trợ từ nhà nước, đặc biệt là việc giảm lãi suất huy động và cho vay sản xuất kinh doanh, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn dự án The Global City.

Một khảo sát của đơn vị này về xu hướng mua năm 2025 cũng chỉ ra, 66% nhà đầu tư Hà Nội đang quan tâm tìm kiếm cơ hội ở thị trường TP HCM và các tỉnh lân cận. Gần 80% nhà đầu tư TP HCM từng dạo chơi phía Bắc cũng đang quay lại với thị trường phía Nam khi bất động sản khu vực này ấm dần lên.

Dự báo về thị trường bất động sản 2025 của Đat Xanh Serviecs cũng cho thấy, năm nay nguồn cung phía Nam đã bắt đầu phục hồi và lấy lại ưu thế. Cụ thể, trong hơn 43.000 sản phẩm nhà ở mở bán mới năm nay, TP HCM và các tỉnh phía Nam chiếm 36,2%, miền Bắc và miền Trung chiếm lần lượt 31,5% và 20,7%. Nguồn cung gia tăng sẽ kéo thanh khoản phục hồi với mức hấp thụ các tỉnh phía Nam dự báo tăng 15-20% so với năm trước.

Dựa trên tiêu chí phân hạng căn hộ của JLL, CBRE và Savills, chung cư hạng sang là các dự án có giá bán sơ cấp bình quân từ 4.000 USD (khoảng 100 triệu đồng) một m2 trở lên, dự án The Global City này có mức giá 450 triệu một m2 được định vị ở ngưỡng siêu sang.

Không riêng gì The OpusK, ghi nhận của VnExpress cho thấy hầu hết dự án mở bán mới gần đây trên "khu nhà giàu" của quận 2 cũ như An Phú, Thảo Điền, Thủ Thiêm, Thạnh Mỹ Lợi đều có giá trên 130 triệu đồng một m2.

Cụ thể, dự án Thảo Điền Green (phường Thảo Điền) vừa đưa ra thị trường giỏ hàng cuối gồm 79 căn hộ, giá bán 163-200 triệu đồng một m2. Còn tại phường An Phú, Gamuda Land mở bán đợt 2 dự án Eaton Park với giá khoảng 160 triệu đồng một m2. Masterise Homes ra mắt phân khu Masteri Grand View giá trung bình 130-145 triệu đồng mỗi m2. Trong khi chỉ một năm trước, giá căn hộ khu vực này còn chưa đến 100 triệu đồng mỗi m2 dự án The Global City.

Các dự án mới thiết lập mặt bằng cao góp phần đẩy giá những dự án cũ khu lân cận tăng lên đáng kể. Xét cả nguồn cung sơ cấp và thứ cấp, giá nhà phường Thủ Thiêm tính trên mỗi m2 đang dao động 125-450 triệu đồng, An Phú từ 130-150 triệu đồng, Thảo Điền từ 80-120 triệu đồng, Thạnh Mỹ Lợi 85-140 triệu đồng. Ngay cả "vùng trũng" về giá của quận 2 là phường Cát Lái, nơi từng là thủ phủ của chung cư tầm trung (giá dưới 40 triệu đồng một m2), hiện đã lên mức 50-88 triệu đồng mỗi m2.

Giao dịch nhà đất TP.HCM tăng mạnh

 Giao dịch dự án Global City tại TP.HCM tăng mạnh trong quý I, giúp nguồn thu từ đất đạt 2.200 tỷ đồng, theo Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM.

Tại phiên họp kinh tế - xã hội quý I mới đây, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho biết trong 3 tháng đầu năm, TP đã cấp khoảng 100.000 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các cá nhân.

Trong đó, chỉ có 138 giấy chứng nhận cấp lần đầu, trong khi hơn 92% (92.533 giấy) là hồ sơ biến động do chuyển nhượng, còn lại cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà tại các dự án Global City.

Theo ông, việc số lượng hồ sơ mua bán nhà đất tăng nhanh giúp nguồn thu từ đất đai trên địa bàn đạt 2.200 tỷ đồng, tăng hơn 540 tỷ đồng so với cùng kỳ.

Doanh thu hoạt động ngành dịch vụ kinh doanh bất động sản dự tính tháng 3 đạt 25.547 tỷ đồng, tăng 9% so với tháng trước. Nếu tính lũy kế 3 tháng đầu năm nay, ngành dịch vụ kinh doanh bất động sản đạt 72.321 tỷ đồng doanh thu, tăng 16%. Đây là mức tăng tích cực theo đánh giá của Cục Thống kê dự án Global City.

Chung cư đạt tỷ suất lợi nhuận cao nhất 1 thập kỷ

 Trong 5 kênh đầu tư phổ biến, dư án Global City ghi nhận tỷ suất sinh lợi cao nhất với mức tăng gần 3 lần sau 10 năm.

Đáng chú ý, theo dữ liệu thu thập trong suốt 10 năm qua của đơn vị này, dư án Global City là kênh đầu tư có tỷ suất sinh lợi cao nhất, với mức tăng gần gấp 3 lần. Cụ thể, nếu đầu tư 1 đồng vào năm 2015, đến nay giá trị căn hộ đã tăng lên gấp 3 lần.

Đứng thứ hai là đất nền với mức tăng 2,4 lần. Trong khi đó, ngoại tệ lại có tỷ suất sinh lợi thấp nhất, chỉ đạt 20% trong vòng 10 năm qua.

"Còn nếu xét trong giai đoạn ngắn hạn, từ 2020 đến 2021, chứng khoán lại trở thành kênh đầu tư có lợi nhuận cao nhất", ông Dương bổ sung.

Đáng chú ý, theo ông Dương, việc phát triển hạ tầng, đặc biệt là các tuyến metro tại Hà Nội và TP.HCM, đang tạo ra những cơ hội mới cho dư án Global City.

"Các dự án dọc theo tuyến metro nằm xa trung tâm có mức tăng giá nhanh hơn, thậm chí có những sản phẩm tăng giá 30-50% trong thời gian ngắn. Không chỉ ở TP.HCM mà tại Hà Nội, xu hướng này cũng diễn ra tương tự", ông Dương nói thêm.

Căn hộ, nhà phố ở TP Hồ Chí Minh thu hút nhà đầu tư

 Khi lợi nhuận luôn là ưu tiên đối với nhà đầu tư, cơ hội thuộc về các dư án Global City khu đô thị trung tâm mới đón đầu phát triển vùng và hạ tầng giao thông, có quy hoạch bài bản, đa tiện ích, thể hiện rõ tiềm năng tăng giá trị trong tương lai Nhà đầu tư phía Bắc sẵn sàng xuống tiền cho BĐS TP.HCM

Dòng tiền đang có dấu hiệu tìm kiếm cơ hội ở phía Nam sau thời gian tập trung chủ yếu tại Hà Nội. Khảo sát cho thấy 66% nhà đầu tư dư án Global City đến từ phía Bắc được hỏi quan tâm đến BĐS phía Nam .

Khảo sát của One Mount Group cũng chỉ ra gần 50% nhà đầu tư dư án Global City thể hiện sự quan tâm đến phân khúc căn hộ chung cư tại TP.HCM. Trong đó 20% sẵn sàng xuống tiền ngay.

Kết quả, quý IV/2024, TP.HCM với 3 dự án nhà ở - 912 căn hộ thuộc phân khúc căn hộ cao cấp dư án Global City đủ điều kiện đưa ra thị trường, 100% nguồn cung đã được tiêu thụ ngay trong quý, theo báo cáo từ Sở Xây dựng TP.HCM.

nhà đất tân phú có thương hiệu được định giá cao hơn 35%

Việc tích hợp khách sạn 5 sao mang thương hiệu quốc tế vào khu căn hộ hạng sang tạo điểm nhấn về tính chuyên nghiệp, đa tiện ích, gia tăng giá trị cho dự án nhà đất tân phú.

Branded Residence – BĐS có thương hiệu là sự hợp tác giữa một thương hiệu quản lý khách sạn và một đơn vị phát triển dự án, gồm các loại hình: Co-located (khu dân cư nằm trong cùng một khu dự án với khách sạn), Condotel (khu dân cư là một phần hoặc chiếm cả tòa nhà khách sạn), Riêng biệt (khu dân cư nằm trong khu tách biệt với khách sạn) và Phi khách sạn (khu dân cư mang thương hiệu cao cấp không phải là thương hiệu quản lý khách sạn) nhà đất tân phú.

Xu hướng hợp tác với các thương hiệu vận hành 5 sao

Theo Savills, trên thế giới hiện có hơn 400 dự án branded residence với tổng nguồn cung khoảng 55.000 sản phẩm nhà ở, trong đó khoảng 85% là các dự án có thương hiệu khách sạn. Hãng dự báo sẽ có thêm khoảng 70 thương vụ hợp tác theo mô hình branded residence khác sẽ được hoàn thành trong năm 2020 nhà đất tân phú.

Cùng với Thái Lan, Việt Nam là một trong hai thị trường dẫn đầu về số lượng các hợp tác đang trong quá trình thương thảo và xây dựng tại châu Á. Trong nước đã xuất hiện nhiều đơn vị nằm trong top 10 nhà điều hành branded residence lớn nhất thế giới như Marriott, Accor, IHG, Minor...

Một báo cáo gần đây của CBRE cũng chỉ ra rằng, các chủ đầu tư tại Việt Nam ngày càng quan tâm đến việc tích hợp dịch vụ quản lý khách sạn vào dự án căn hộ hạng sang để tạo điểm nhấn, làm tăng giá trị cho dự án nhà đất tân phú. 

Thương hiệu làm gia tăng giá trị BĐS

Phân tích của Savills cho thấy, các căn hộ có thương hiệu thường được định giá cao hơn 35% so với một sản phẩm không có thương hiệu tương đương ở vùng lân cận. Tỷ lệ chênh lệch này thay đổi đáng kể theo vị trí, thương hiệu và nhà điều hành. Ở các thành phố mới nổi như Kuala Lumpur (Malaysia), mức chênh lệch có thể hơn 70%. Ở các thị trường trưởng thành, nơi vị trí quyết định nhiều hơn giá trị như New York, mức chênh lệch có thể thấp hơn nhà đất tân phú.

"Với một thương hiệu quản lý và vận hành uy tín, bất động sản có thương hiệu là sản phẩm an toàn hơn, được định vị là nổi bật ngay cả khi thị trường ngày càng trở nên thách thức", trích báo cáo của Savills.

Bên cạnh giá bán, mô hình này còn hấp dẫn ở chỗ gia tăng giá trị thương hiệu và nâng cao trải nghiệm cho chủ sở hữu. Sự tham gia của các đơn vị quản lý uy tín sẽ đảm bảo chuẩn mực thiết kế, an ninh cũng như chất lượng các loại hình dịch vụ. Do đó, branded residence mang đến những bất động sản mà gia chủ có thể sinh sống thoải mái và lâu dài như một ngôi nhà, nhưng kèm theo tất cả chất lượng và dịch vụ sang trọng của một khách sạn năm sao.

Dự án The Grand Manhattan với khối đế là khách sạn 5 sao quốc tế Avani Saigon – tọa lạc tại 100 Cô Giang – Cô Bắc, Quận 1, Tp. HCM

Chẳng hạn như tại The Grand Manhattan – dự án căn hộ – thương mại hạng sang kết hợp khách sạn 5 sao Avani Saigon theo mô hình branded residence. Dự án này được phát triển bởi Novaland và quản lý bởi Tập đoàn Khách sạn Minor theo loại hình Co-located - khu dân cư nằm trong cùng một khu dự án với khách sạn. Sở hữu vị trí ngay trung tâm Sài Gòn hiếm có, The Grand Manhattan với quy mô 14.000 m2 cung cấp khoảng 1.000 căn hộ hạng sang. Bên cạnh các tiện ích nội khu "chuẩn resort", The Grand Manhattan dành đến 4.200m2 để kiến tạo không gian xanh cho cư dân. Ngoài ra, danh mục trang thiết bị, vật tư cho căn hộ cũng được tuyển chọn kỹ lưỡng, đảm bảo chất lượng theo tiêu chuẩn châu Âu như StoneWood, Molution, Grohe, Duravit, Schneider, Hafele...

Với sự hiện diện của khách sạn Avani Saigon tại khối đế, cư dân The Grand Manhattan sẽ được gia tăng trải nghiệm với các tiệc ích, dịch vụ chuẩn 5 sao quốc tế, hệ thống thoát hiểm và an ninh tăng cường... Đặc biệt, mỗi chủ nhân còn sở hữu một chỗ đậu xe định danh – tiện ích hiếm có ngay giữa trung tâm Sài Gòn.

"Với một thương hiệu khách sạn nổi tiếng, cư dân tin rằng họ sẽ được trải nghiệm sản phẩm và dịch vụ cùng một chất lượng trên toàn thế giới. Điều này đồng nghĩa với việc người mua có nhiều cơ hội bán lại với giá cao hơn", ông Thomas Zabel - Trưởng bộ phận Phát triển Khu dân cư Đức của JLL nhận định.

Cưỡng chế tháo dỡ 43 căn hộ xây trái phép tại chung cư Oriental Plaza nhà tân phú

Mới đây, Sở Xây dựng Tp.HCM đã có văn bản số 8728/TTr-SXD-TT gửi Chủ tịch UBND Tp.HCM kiến nghị ban hành quyết định cưỡng chế thi hành biện pháp khắc phục hậu quả đối với Công ty CP đầu tư Sơn Thuận tại Khu căn hộ - Trung tâm thương mại Đông Phương (tên thương mại là Oriental Plaza) nhà tân phú.

Theo Sở Xây dựng Tp.HCM, đơn vị có nhận được quyết định 1611/QĐ-XPVPHC ngày 14/5/2020 của Phó Chủ tịch UBND Tp.HCM về xử phạt vi hành chính trong kinh doanh BĐS, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở với Công ty CP đầu tư Sơn Thuận tại công trình xây dựng chung cư Oriental Plaza (685 Âu Cơ, phường Tân Thành, quận Tân Phú, TPHCM) nhà tân phú.

Theo quyết định xử phạt của UBND TP, Công ty CP đầu tư Sơn Thuận - chủ đầu tư chung cư Oriental Plaza có hành vi vi phạm hành chính: Tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần diện tích không phải để ở trong nhà chung cư có mục đích hỗn hợp tại chung cư Oriental Plaza nhà tân phú.

Quyết định buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu hoặc buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm, cụ thể: Bãi xe ô tô phía trước khu căn hộ (giáp đường Ân Cơ) là sân trống theo bản vẽ được duyệt; siêu thị tại tầng trệt là nhà sinh hoạt cộng đồng và nhà trẻ theo bản vẽ;7 căn hộ riêng lẻ thuộc tầng 3 tại vị trí trục 6-11, A-C và vị trí trục 6 -11, M-P là mặt bằng trống; 36 căn hộ riêng lẻ thuộc các tầng chẳn tại vị trí trục 8-9, A-C và vị trí trục 8-9, M-P là các phòng trống theo bản vẽ nhà tân phú.

Liên quan đến quyết định trên, ngày 18/6/2020 Sở Xây dựng có văn bản 6778/SXD-TT về việc thực hiện quyết định xử phạt vi phạm hành chính đối với Công ty Sơn Thuận gửi đến Chủ tịch UBND quận Tân Phú để đôn đốc, giám sát việc tổ chức thi hành quyết định.

Ngày 8/7/2020, Thanh tra Sở Xây dựng phối hợp với UBND quận Tân Phú, UBND phường Tân Thành kiểm tra việc chấp hành quyết định xử phạt hành chính và tiếp tục lập hồ sơ xử lý vi phạm hành chính tại công trình chung cư Oriental Plaza. Đối với việc khắc phục hậu quả, chủ đầu tư vẫn chưa thực hiện nhà tân phú.

Tuy vậy, dù đã kiểm tra, đôn đốc, nhắc nhở và đã hết thời hạn thực hiện quyết định, Công ty CP đầu tư Sơn Thuận chưa chấp hành đầy đủ quyết định xử phạt hành chính của thành phố. Do đó, Sở kiến nghị UBND TP ban hành quyết định cưỡng chế buộc thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả trong kinh doanh BĐS, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở đối với Công ty Sơn Thuận.